農地を宅地にして家を建てるには？費用・期間・必要な条件と手続きを解説

農地を宅地にして家を建てることは可能か

田んぼや畑などの農地を宅地に変更し、住宅を建てることは可能です。

ただし、すべての農地に自由に家を建てられるわけではなく、原則として農地法に基づく農地転用の手続きが必要です。

農地転用が認められるかどうかは、農地区分や市街化区域・市街化調整区域などの土地の条件によって異なります。

また、農地転用の許可を受けられる場合でも、道路への接道状況や都市計画法上の建築制限によっては、住宅を建てられないケースがあります。

そのため、農地の購入や住宅の設計を進める前に、農地転用の可否と住宅を建築するための条件をそれぞれ確認することが欠かせません。

農地を宅地にして家を建てるための条件

農地を宅地にして家を建てるには、農地転用の手続きだけでなく、住宅を建築できる区域であることや道路・地盤などの条件を満たす必要があります。

ここでは、農地に住宅を建てるために確認したい3つの条件について詳しく解説します。

農地転用の届出・許可を受けられること

田んぼや畑などの農地を宅地にして家を建てるには、原則として農地法に基づく届出、または転用許可を受けることが必要です。

届出と許可のどちらが必要になるかは、農地が「市街化区域内」にあるかによって異なります。

市街化区域とは、すでに市街地が形成されている区域や、今後おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域のことです。

市街化区域内の農地は原則として農業委員会への届出で転用できますが、市街化区域外の農地は原則として都道府県知事などの許可を受ける必要があります。

申請書の提出先は、農地が所在する市町村の農業委員会です。

また、市街化区域外の農地については、営農条件や周辺の土地利用状況に応じた「農地区分」によって、転用の可否が異なります。

農地区分	主な特徴	農地転用の可否
農用地区域内農地	農業振興地域整備計画で農用地として指定された土地	原則不許可
甲種農地	特に良好な営農条件を備えた農地	原則不許可
第1種農地	集団的な農地や生産力の高い農地	原則不許可
第2種農地	市街化が見込まれる農地など	代替地の有無などの条件によって判断
第3種農地	市街地内や市街化が進んだ区域の農地	原則許可

農用地区域内農地では、住宅建築のために農用地区域から除外する「農振除外」が必要になる場合があります。ただし、農振除外や農地転用が必ず認められるわけではありません。

必要な許可を受けずに農地を宅地として利用した場合は、農地法違反となり、原状回復命令や罰則の対象になる可能性があります。

そのため、農地の造成工事などを始める前に、農業委員会へ必要な手続きを確認してください。

〈参考〉農林水産省「農業振興地域制度及び農地転用許可制度」

住宅を建築できる区域であること

農地転用が認められた場合でも、都市計画法に基づく建築制限によって住宅を建てられないことがあります。

都市計画法では、無秩序な市街化を防ぐため、土地の区域ごとに建築や開発に関する制限を設けています。

主な区域と住宅建築の条件は、以下のとおりです。

区域	住宅建築の基本的な考え方
市街化区域	原則として住宅を建築できるが、用途地域や建築基準法などの制限を受ける
市街化調整区域	原則として開発・建築が制限され、一定の要件を満たす場合に建築できる
非線引き都市計画区域	用途地域や自治体の条例などによって建築条件が異なる
都市計画区域外	都市計画法上の区域区分による制限はないが、ほかの法令や条例などによる制限を受ける場合がある

特に市街化調整区域は、市街化を抑制する区域として定められており、住宅建築が原則として制限されています。

ただし、農家住宅や分家住宅など、一定の要件を満たす場合には建築が認められることがあります。

なお、農地転用の届出や許可と、都市計画法に基づく開発・建築の許可は別の制度です。

農地転用が認められても住宅を建築できるとは限らないため、事前に自治体の都市計画担当部署へ確認する必要があります。

〈参考〉国土交通省「開発許可制度の概要」

道路・地盤などの建築条件を満たしていること

農地を宅地にして家を建てるには、建築基準法上の接道要件を満たし、住宅を安全に建築できる土地であることも条件です。

建築基準法では、原則として敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければいけません。

また、田んぼや畑は住宅用地として整備されていない場合があり、土地の状態によっては盛土や整地、地盤改良などの工事が必要です。

さらに、上下水道が整備されていない農地では、水道管の引き込みや浄化槽の設置、排水先の確保などの検討も欠かせません。

農地を住宅用地として活用する際は、法律上の建築条件に加え、造成工事やインフラ整備が実施できるか、どの程度の費用がかかるかまで確認することが大切です。

農地を宅地にして家を建てるまでの手続き・流れ

農地を宅地にして家を建てるには、土地の条件を調査したうえで、農地転用の届出・許可申請や造成工事、住宅建築などを順番に進める必要があります。

ここでは、農地の確認から住宅の完成後に必要な地目変更登記まで、5つの手順に分けて解説します。

①土地の地目・農地区分・建築制限を確認する

農地を宅地にして家を建てるための最初のステップは、土地の状況を調査し、農地転用や住宅建築が可能か確認することです。

まず、法務局で取得できる登記事項証明書や公図を使い、土地の地目・面積・所有者・位置などを把握します。

そのうえで、土地が所在する自治体の農業委員会に相談し、農地区分や農地転用の可否を確認します。

また、都市計画担当部署では、市街化区域・市街化調整区域などの区域区分や、開発許可・住宅建築に関する制限を調べることが必要です。

②住宅の建築計画と必要な費用を整理する

農地転用と住宅建築が可能な土地であることを確認できたら、建築計画と必要な費用を具体化します。

まず、建てたい住宅の広さや配置、駐車場、庭などを検討し、土地の利用方法を決めます。

農地の面積が広い場合は、敷地全体を転用する必要があるか、住宅建築に必要な範囲だけを転用できるかも確認してください。

また、道路との高低差や接道状況、地盤の状態などによっては、造成・排水設備・上下水道の引き込み工事が必要になる場合があります。

こうした土地の調査や工事費用の算出は専門的な知識が求められるため、住宅会社に相談しながら進めると安心です。

農地転用の申請費用や造成費用、住宅の建築費用などを含めた総予算を把握し、無理のない資金計画を検討することが大切です。

③農業委員会へ届出・許可申請を行う

住宅の建築計画がまとまったら、土地の条件に応じて、農地転用の届出・許可申請を行います。

申請には、土地の位置図や公図、登記事項証明書、建物配置図、資金計画書などの書類が必要です。

提出書類は自治体や申請内容によって異なるため、事前に農業委員会へ確認します。

なお、農用地区域内の農地では、農地転用の許可申請に先立って「農振除外」が必要になる場合があります。

農振除外とは、農業利用を優先するために指定された農用地区域から、対象の土地を除外する手続きです。

農用地区域内の農地は原則として宅地への転用が認められないため、住宅建築を目的とした除外が認められる場合は、農振除外を完了させた後に農地転用の許可申請を行います。

ただし、農振除外は申出をすれば必ず認められるわけではありません。

都市計画法に基づく開発許可も必要な場合は、農地転用の許可と調整して手続きを進めます。

許可が必要な農地では、許可を取得する前に盛土や造成などの転用工事を始めることはできません。

申請内容が複雑な場合や必要書類の準備が難しい場合は、行政書士などの専門家に手続きを依頼する方法もあります。

④土地の造成・インフラ整備と住宅建築を進める

農地転用や開発許可など、必要な許可を取得した後は、土地の造成やインフラ整備を行い、住宅の建築工事を進めます。

造成工事では、土地の状態に応じて整地や盛土、地盤改良などを実施します。

その際は、道路との高低差や雨水の排水経路、周辺農地への影響なども考慮する必要があります。

また、住宅で水道や電気を利用できるように、上下水道の引き込みや電気設備の整備なども進めることが必要です。

加えて、公共下水道が利用できない土地では、合併処理浄化槽の設置が必要になる場合もあります。

土地の整備とあわせて、建築確認など必要な手続きを済ませ、住宅の建築工事に着手します。

なお、農地転用の許可条件によっては、工事の進捗状況や完了を報告する必要があるため、住宅建築とあわせて所定の手続きに対応しなければいけません。

⑤工事完了後に地目変更登記を行う

住宅の建築などによって土地の現況が宅地になったら、登記上の地目を農地から宅地へ変更する「地目変更登記」を行います。

農地転用の許可を受けただけでは、登記上の地目が自動的に宅地へ変更されるわけではないためです。

不動産登記法では、地目に変更が生じた日から原則1か月以内に変更登記を申請することが定められています。

地目変更登記は土地の所有者自身でも申請できますが、必要書類の準備や手続きが難しい場合は、土地家屋調査士に依頼することも可能です。

農地転用の許可取得と地目変更登記は別の手続きとなるため、土地の現況が宅地になった後は、期限内に登記を済ませることが大切です。

農地を宅地にして家を建てる費用はいくら必要か

農地を宅地にして家を建てる際は、農地転用の申請費用に加え、土地の造成や地盤改良、上下水道などのインフラ整備費用がかかる場合があります。

具体的な金額は、農地の面積や地盤の状態、道路との高低差、上下水道の整備状況などによって異なります。

主な費用項目と金額の目安は、以下のとおりです。

費用項目	費用目安
農地転用の届出・許可申請	行政書士報酬：約5万〜12万円
土地の造成・整地	工事内容によって異なる。盛土は約7,800円/㎥の参考単価あり
地盤改良	約80万〜250万円
上水道の引き込み	約30万〜50万円
下水道の引き込み	約30万〜50万円
合併処理浄化槽の設置	約80万〜150万円
地目変更登記	約3万〜6万円

※金額は一般的な参考目安であり、すべての工事が必要になるわけではありません。土地の購入費用や建物本体工事費、外構工事費、税金などは別途かかります。また、地盤改良費用は一般的な戸建て住宅を想定した工法別の例であり、敷地全体を改良する費用ではありません。

特に田んぼや畑は、住宅用地として整備されていない場合があり、造成や排水設備の工事によって費用が大きく変わります。

農地を安く購入できたとしても、宅地として利用できる状態にするまでの費用を含めて予算を検討することが大切です。

ここからは、農地転用から住宅建築後の登記まで、手続きの順番に沿ってそれぞれの費用を詳しく解説します。

〈参考〉日本行政書士会連合会 「報酬額統計>令和7年度報酬額統計調査の結果」

〈参考〉日本土地家屋調査士会連合会「土地地目変更登記」

農地転用の申請にかかる費用

農地転用の届出や許可申請を行政書士に依頼する場合、手続きの種類によって全国の平均報酬額は約5万〜12万円です。

具体的な金額は、農地が市街化区域内にあるか、土地の所有者が誰かによって異なります。

日本行政書士会連合会の令和7年度報酬額統計調査によると、主な手続きの平均報酬額は以下のとおりです。

手続き	平均報酬額
自分の農地を宅地にするための届出	約5.1万円
農地を購入・借用して宅地にするための届出	約5.4万円
自分の農地を宅地にするための許可申請	約9.7万円
農地を購入・借用して宅地にするための許可申請	約12.0万円

※金額は全国の行政書士報酬の平均値です。実際の費用は依頼内容などによって異なります。

市街化区域内では原則として届出、市街化区域外では原則として許可申請を行うため、両方の費用が発生するわけではありません。

また、農振除外の手続きを行政書士へ依頼する場合の平均報酬額は約13.5万円で、農地転用の申請費用とは別に発生します。

なお、上記は行政書士に依頼した場合の報酬額であり、自分で申請すれば行政書士への報酬は発生しません。

〈参考〉日本行政書士会連合会 「報酬額統計>令和7年度報酬額統計調査の結果」

土地の造成・地盤改良にかかる費用

田んぼや畑を住宅用地にする場合、土地の造成や地盤改良に数百万円の費用がかかることがあります。

造成工事には、土地を平らにする整地や、高さを調整する盛土などがあります。

国税庁が公表する令和7年分の東京都の宅地造成費評価資料では、盛土の参考単価は約7,800円/㎥です。

たとえば、100坪（約331㎡）の土地を50cmかさ上げする場合、単純計算で約129万円となります。ただし、土地評価用の単価であり、実際の施工費用とは異なります。

また、地盤が軟弱な場合は、以下のような地盤改良工事も必要です。

地盤改良工法	費用目安
表層改良工法	約80万〜150万円
柱状改良工法	約100万〜200万円
鋼管杭工法	約150万〜250万円

※金額は目安であり、改良範囲や深さ、建物の規模などによって異なります。

地盤改良の必要性や工法は、地盤調査の結果によって決まります。

造成・地盤改良の費用は土地の状態によって大きく変わるため、ぜひIK-HOMEに現地調査や見積もりをご依頼ください。

〈参考〉国税庁「東京都 宅地造成費の金額表」

水道・排水設備などのインフラ整備費用

農地は住宅用の水道管や下水道が引き込まれていないケースも多く、インフラ整備に数十万〜数百万円の費用がかかることがあります。

上水道の引き込み工事の費用は水道本管から敷地までの距離や道路の掘削条件、配管の口径などによって変わりますが、約30万〜50万円が一つの目安です。

また、公共下水道を利用できる地域では、下水道の引き込みに約30万〜50万円を見込む場合があります。

なお、自治体によっては、工事費とは別に受益者負担金などが発生することもあります。

一方、公共下水道が整備されていない土地では、生活排水を処理するための合併処理浄化槽が必要です。

実際の費用は設置条件や設備規模によって変わりますが、浄化槽本体と設置工事などを含めて約80万〜150万円程度が目安です。

さらに、敷地内の給排水管や放流設備、電気の引き込みなどにも追加費用がかかる可能性があります。

インフラの整備状況によって宅地化の総費用は大きく変わるため、農地を購入する前に上下水道の利用可否や必要な工事を確認しておくことが大切です。

なお、費用は目安であるため、具体的な価格についてはIK-HOMEにお問い合わせください。

転用した農地の登記にかかる費用

農地を宅地に転用した後の地目変更登記を土地家屋調査士に依頼する場合、約3万〜6万円が費用の目安です。

地目変更登記とは、登記簿に記載されている土地の地目を「田」「畑」などから「宅地」に変更する手続きです。

農地転用の届出や許可を受けても、登記上の地目が自動的に変更されるわけではありません。

土地が実際に宅地となった場合は、原則として地目の変更が生じた日から1か月以内に登記を申請する必要があります。

なお、地目変更登記には登録免許税がかからず、自分で申請することも可能です。

また、土地の状況や住宅ローンの利用などによっては、以下の費用が別途発生する場合があります。

手続き	必要になるケース
分筆登記	農地の一部を分割して宅地にする場合
境界確定測量	土地の境界が明確でない場合
所有権移転登記	農地を購入して所有権を取得する場合
抵当権設定登記	住宅ローンの借り入れに伴い、土地などに抵当権を設定する場合

必要な手続きによって登記関連の総費用が変わるため、事前に確認しておくことが大切です。

〈参考〉日本土地家屋調査士会連合会「土地地目変更登記」

100坪の農地を宅地にする場合の費用例

100坪（約331㎡）の農地を宅地にする費用は、造成工事や地盤改良の必要性によって大きく異なります。

たとえば、大規模な造成が不要な土地と、盛土や地盤改良が必要な土地では、宅地化にかかる費用に数百万円の差が生じることもあります。

ここでは、100坪の畑を住宅用地にする場合を想定し、整備条件の異なる2つのケースで費用を比較します。

費用項目	ケースA：整備負担が小さい	ケースB：整備負担が大きい
農地転用の申請・登記など	15万円	20万円
整地・造成	20万円	150万円
地盤改良	0円	150万円
上水道引き込み	30万円	50万円
下水道引き込み・浄化槽	30万円	120万円
合計	95万円	490万円

※上記は公開されている申請報酬や工事費などを参考に設定したモデル試算であり、IK-HOMEの施工実績や確定した費用相場ではありません。ケースAは大規模な盛土・地盤改良が不要で公共下水道を利用できる土地、ケースBは盛土・柱状改良・合併処理浄化槽の設置が必要な土地を想定しています。測量・分筆・擁壁・開発許可・土地購入代金・建物本体工事費・税金などは含まれていません。

ケースAでは造成や地盤改良の負担が小さいため、宅地化にかかる費用を95万円に抑えられる想定です。

一方、ケースBでは盛土や地盤改良、浄化槽の設置が必要となり、合計490万円と大幅に増加します。

仮に農地を300万円で購入した場合、ケースAの土地関連費用は395万円ですが、ケースBでは790万円になります。

安く農地を購入できても、宅地として整備する費用によっては、土地にかかる総額が高くなる可能性がある点には注意が必要です。

なお、鹿嶋市周辺で家を建てたい場合は、以下の記事も参考にしてください。

＞鹿嶋市周辺で家を建てる｜必要な住宅性能や土地・建物坪単価情報、工務店の選び方も解説

農地を宅地にして家を建てるまでの期間は？何年かかる？

農地を宅地にして家を建てるまでの期間は、農地転用の手続きや土地の条件によって異なります。

農地転用の届出・許可申請にかかる期間の目安は、以下のとおりです。

手続き	期間の目安
市街化区域内の農地転用の届出	約1週間（潮来市の場合）
市街化区域外の農地転用の許可申請	最短約40日（神栖市の場合）
農振除外	約半年〜8か月（神栖市の場合）

※期間は各自治体の公表情報に基づく目安であり、書類の準備や審査状況によって変わります。

農振除外が必要な場合は、その手続きが完了してから農地転用の許可申請を行うため、さらに時間がかかります。

また、上記は農地転用に関する手続きの期間であり、土地の造成や住宅建築にかかる期間は含まれていません。

住宅の完成まで1年以上かかる場合もあるため、事前に自治体や住宅会社へ相談し、必要な手続きを含めたスケジュールを確認することが大切です。

〈参考〉潮来市「農地の転用届出(市街化区域)」

〈参考〉神栖市「農地転用(農地法第4条・5条)の許可の流れ」

〈参考〉神栖市「農用地区域の変更申請(農振除外)」

畑・田んぼに家を建てるデメリットと後悔を防ぐポイント

畑や田んぼを宅地にすることで、比較的安く広い土地を確保し、庭や駐車場を充実させた住まいづくりを実現できる可能性があります。

一方、造成・地盤改良にかかる費用や災害リスク、周辺の生活環境などに注意が必要なため、ここでは代表的な3つのデメリットと後悔を防ぐポイントを解説します。

造成・地盤改良費用が高くなる場合がある

農地の状態によっては、盛土や整地、地盤改良などの工事が必要となり、宅地化に数百万円の費用がかかることがあります。

特に田んぼだった土地は、地下水位が高かったり、地盤が軟弱だったりする可能性があるため、地盤の強度や排水条件などを確認することが欠かせません。

また、道路よりも敷地が低い場合は、住宅を建てる高さまで土地をかさ上げする盛土工事や、雨水を適切に排水するための設備が必要になることもあります。

こうした費用を把握せずに農地を購入すると、想定以上の造成費用が発生し、住宅の建築に使える予算が不足する可能性があります。

水害・液状化などの災害リスクがある

田んぼや畑を宅地にして家を建てる場合、土地の状態や立地条件によっては、浸水や液状化などの災害リスクが高いことがあります。

これらの土地は、水を確保しやすい低地に位置することが多く、周辺の地形によっては大雨による浸水が発生するケースも少なくありません。

また、地下水位が高く、砂質の緩い地盤では、地震による液状化にも注意が必要です。

ただし、田んぼだった土地が必ず液状化しやすいわけではなく、地盤の性質によって異なります。

茨城県の鹿行エリアも、北浦や霞ヶ浦、利根川、太平洋などに近い地域があるため、土地ごとの災害リスクを確認する必要があります。

農地を購入したり住宅の建築計画を進めたりする前に、国土地理院の「重ねるハザードマップ」や自治体のハザードマップで浸水想定などを調べ、必要に応じて地盤調査を行うことが大切です。

なお、低地に家を建てる際の水害リスクは、下記記事を参考にしてください。

＞低地に家を建てても大丈夫？低い土地の購入前に確認したい水害リスクと対策

〈参考〉国土地理院「重ねるハザードマップ」

生活インフラや周辺環境が整っていない場合がある

農地は住宅地と異なり、上下水道などの生活インフラが整っておらず、住宅建築後の暮らしに不便を感じる可能性があります。

たとえば、上下水道が引き込まれていない土地では、新たな配管工事や浄化槽の設置が必要です。

また、前面道路の幅員が狭い土地では、建築時の工事車両が進入しにくいだけでなく、入居後の車の出し入れにも支障が出ることがあります。

加えて、周辺に農地が多い場合は、農薬散布や農作業の音、土ぼこりなどにも注意が必要です。

学校やスーパー、医療機関までの距離が離れているケースもあるため、日常生活の利便性を確認しておくことも欠かせません。

茨城県鹿行エリアで農地を宅地にして家を建てるならIK-HOMEへ

茨城県鹿行エリアで農地を活用した家づくりを検討している方は、地域の土地条件に詳しい住宅会社への相談がおすすめです。

鹿嶋市・神栖市・潮来市・行方市・鉾田市を中心に注文住宅を手がける『IK-HOME』では、地域の気候や土地の特性を踏まえた家づくりを大切にしています。

農地を宅地にして住宅を建てる際は、農地転用の可否だけでなく、造成工事や地盤の状態、排水設備、上下水道の整備状況なども考慮しなければなりません。

特に鹿行エリアは、北浦・霞ヶ浦・利根川・太平洋などに近い地域もあり、土地によって地盤や災害リスクが異なります。

一方、農地を住宅用地として活用できれば、広い敷地に平屋を建てたり、庭や駐車場を充実させたりと、ゆとりのある住まいづくりも検討できます。

そのためには、農地の購入代金や造成費用、住宅の建築費用などを含めて、総予算を考えることが大切です。

親が所有する農地や相続した農地、購入を検討している農地を活用して家を建てたい方は、早い段階からIK-HOMEへご相談ください。

土地の条件やご家族の希望を踏まえ、理想の住まいづくりについて一緒に考えていきます。

なお、神栖市の住宅会社をお探しの方は、以下も参考にしてください。

＞神栖市の工務店で注文住宅を建てたい！費用相場と注意点・後悔しないポイントとは

農地を宅地にして家を建てる際の疑問と回答

農地を宅地にして家を建てる際は、必要な期間や費用のほか、農地の売却や購入条件などについて疑問を持つ方も少なくありません。

ここでは、農地を活用した住宅建築に関するよくある質問とその回答を紹介します。

Q：農地から宅地に変更するには何年かかりますか

農地から宅地への変更にかかる期間は土地の条件によって異なり、数週間〜数か月で手続きが進む場合もあれば、半年以上かかる場合もあります。

市街化区域内の農地転用は原則として届出で対応できるため、比較的短期間で手続きを進めることが可能です。

一方、市街化調整区域などで許可申請が必要な場合は、1か月以上かかることがあります。

また、農振除外や開発許可が必要な土地では、手続きだけで半年以上を要するケースも少なくありません。

Q：農地を宅地にしてから売ることはできますか

農地転用に必要な手続きを経て、実際に宅地となった土地は、一般的な宅地として売却できます。

また、農地のままでも、購入者が住宅を建てることを目的として売却できる場合があります。

この場合は、農地法第5条に基づく届出または許可申請が必要です。

ただし、農地区分や都市計画上の制限などによっては転用できないため、売却前に農業委員会へ確認する必要があります。

Q：農家ではなくても畑を購入して家を建てられますか

農家ではない方でも、農地転用の手続きが認められれば、畑を購入して家を建てることは可能です。

農業を営むために農地を取得する場合とは異なり、住宅建築を目的とした購入では、農地転用を前提とする手続きが必要です。

ただし、市街化調整区域などでは、農地転用が認められても一般住宅の建築が制限される場合があります。

また、農地区分によっては、農地転用自体が認められないこともある点には注意が必要です。

まとめ

農地を宅地にして家を建てることは可能ですが、農地区分や都市計画上の区域、道路・地盤などの条件を満たさなければいけません。

また、農地転用の申請費用だけでなく、造成・地盤改良・インフラ整備などにも費用がかかる場合があります。

農振除外や開発許可が必要な土地では、住宅建築までに長期間を要することもあるため、余裕を持った計画が必要です。

親が所有する農地や相続した農地、安く購入できる農地であっても、住宅建築の可否と宅地化にかかる総費用を事前に確認することが大切です。

茨城県鹿行エリアで農地を活用した注文住宅を検討している方は、地域に根ざした家づくりを手がける『IK-HOME』へお気軽にご相談ください。

土地の条件やご家族の希望を踏まえ、理想の住まいづくりをサポートします。